●ここをチエック５

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購入を検討しているマンションの築年数がすでに２０年を超えるような場合には、将来建替えや大規模修繕の問題が発生することも十分に視野に入れて選択することが必要です。先ほども触れたように、大規模修繕については修繕積立金が組合にどの程度留保されているか、長期修繕計画が定められていればその内容についてもあらかじめ確認しておきたいものです。
将来の建替えの可能性を簡単に評価することは難しいものの、現在のマンションの容積率とマンションが建つエリアの指定容積率を比較して、容積の余剰があるかどうかを確認することは比較的容易な方法です。設計士や不動産に詳しい知人などに相談してみれば、おおよその目安が立つものと思われます。
一般に、昭和４０年代に公社や公団が分譲した団地などは敷地に余裕があり、余剰容積が残っている場合が多いようです。余剰容積がある程度あるならば、その部分を売却して事業費をまかなうことが可能となるため、大きな負担をせずに建替えに参加して新しい住戸を得ることも可能です。
実際、建替え前は１０００万円ちょっとの価格だった団地が、建替えによって約３０００万円の価格のマンションになった例もあります。とはいえ、こういうことを見越して中古マンションを買うのは冒険ではありますが。
一方で、幹線通り沿いに建つマンションなどは、余剰容積がほとんどないものが多く、建替えを実現することは非常に難しいものと想像されます。そのような場合には管理が適切になされているかどうかを確認し、将来の大規模修繕への備えがなされているかチェックしておくことが大切です。